Vender um imóvel: custos para o proprietário

Custos de venda para o proprietário

Quando quer vender um imóvel, várias questões vêm à sua cabeça. E algumas das mais importantes e que, muito provavelmente, não sabe, sejam mesmo as seguintes: quais são os custos que terá na hora da venda? E qual será o impacto fiscal e as obrigações que terá na sequência do processo de venda desse mesmo imóvel?

Para saber ao certo com o que pode contar, o Grupo Move decidiu elaborar um artigo que explica quais os custos associados a esta operação, as exceções, e tudo o que é relevante saber. Fique connosco, e descubra tudo!

Quais os custos ao vender um imóvel?

Aquando da venda de um imóvel, os contribuintes terão de proceder ao reporte da respetiva transmissão de propriedade na sua declaração Modelo 3 de IRS, respeitante ao ano em que ocorra a respetiva venda. A mais ou menos-valia será determinada, pela Autoridade Tributária, com base nos montantes declarados pelo contribuinte.

Para efeitos de determinação da mais ou menos-valia deverá atender-se à diferença entre o valor de venda do imóvel e o seu custo de aquisição, podendo ser acrescidas ao valor de aquisição as despesas inerentes à compra e venda do referido imóvel, bem como encargos comprovadamente incorridos com a sua valorização. Caso tenham ocorrido mais de 2 anos entre a compra e a venda, o valor é corrigido por um coeficiente de desvalorização da moeda.

Como se calcula a mais ou menos-valia resultante da venda de um imóvel?

MV = Vvenda – [(Vaq * Cf) + Encv + Daq + Dvenda]

Onde

MV = Mais/menos-valia
Vvenda = Valor da venda do imóvel, que deverá corresponder ao valor da contraprestação recebida ou ao Valor Patrimonial Tributário do imóvel, se superior
Vaq = Valor de aquisição do imóvel – para imóveis adquiridos a título oneroso, deverá ser considerado como valor de aquisição o que tiver servido para efeitos de liquidação de Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT)
Cf = Coeficiente de desvalorização da moeda, aplicável desde que tenham ocorrido mais de 24 meses entre a compra e a venda do imóvel
Encv = Encargos incorridos com a valorização do imóvel nos últimos 12 anos
Daq = Despesas incorridas com a aquisição do imóvel
Dvenda = Despesas incorridas com a venda do imóvel

Quanto aos encargos e despesas, são dedutíveis os encargos com a valorização dos bens, comprovadamente realizados nos últimos 12 anos, bem como as despesas incorridas com a compra e venda do imóvel (por exemplo, as despesas com o registo predial do imóvel e encargos notariais, o IMT e Imposto do Selo (IS) pagos no ato de compra, bem como as despesas respeitantes à obtenção de certificado energético e comissão imobiliária, suportadas no processo de venda do imóvel).

Exemplo prático

De referir ainda que o sistema de liquidação da Autoridade Tributária assegura, de forma automática, a consideração de apenas 50% da mais ou menos-valia realizada, bem como a aplicação do coeficiente de correção monetária ao valor de aquisição.

Imaginemos então o seguinte cenário, em que um contribuinte:

  • Adquiriu um imóvel a 1 de fevereiro de 2005 pelo valor de 250.000 euros;
  • Vendeu o referido imóvel a 1 de março de 2020 por 300.000 euros;
  • Suportou 30.000 euros a título de despesas com a compra e venda do imóvel, designadamente a título de IMT, IS e comissão imobiliária.

Assim, para efeitos de apuramento da mais-valia realizada, no preenchimento do quadro 4 do anexo G da declaração Modelo 3 de IRS, além da identificação matricial do imóvel, deverão ser considerados os seguintes montantes:

PwC
Exemplo retirado do artigo da PwC* no idealista, que pode ver aqui

No preenchimento efetuado deverá ser então reportado o valor real da aquisição do imóvel (neste caso, 200.000 euros) e não o valor corrigido pela aplicação do coeficiente de desvalorização da moeda. Por outro lado, no campo das despesas e encargos deverá ser considerado o somatório dos custos totais incorridos a este título, no caso 30.000 euros.

Exceções à Regra

  1.  As mais-valias imobiliárias decorrentes da venda da habitação poderão beneficiar de uma exclusão, total ou parcial, de tributação, se houver reinvestimento do valor de realização na aquisição de habitação própria ou permanente
  2. Quando se tratem de contribuintes em situação de reforma ou com pelo menos 65 anos de idade, e se verifique o investimento do valor da venda do imóvel na aquisição de contrato de seguro financeiro do ramo vida, na adesão individual a um fundo de pensões aberto ou ainda na contribuição para o regime público de capitalização.
  3. Com exceção dos terrenos para construção, quando se tratem de mais-valias provenientes da venda de um imóvel que tenha sido adquirido antes de 1 de janeiro de 1989 (data de entrada em vigor do Código de IRS) as mesmas não ficam sujeitas a tributação, ainda que devam ser reportadas na declaração Modelo 3 de IRS.

* Informações retiradas da PwC*, que pode consultar neste artigo do Idealista/News.

Junte-se à discussão

Compare listings

Comparar
Contacte-nos pelo WhatsApp
1